1. เมื่อนักพัฒนาขายบ้านล่วงหน้า มักจะโฆษณาอย่างท่วมท้น รวมถึงโทรทัศน์ วิทยุ หนังสือพิมพ์และนิตยสาร ป้ายโฆษณากลางแจ้ง ป้ายโฆษณาริมถนน ฯลฯ นักพัฒนามักจะโฆษณาเกี่ยวกับที่ตั้งของบ้าน โครงสร้างพื้นฐาน สภาพแวดล้อมการคมนาคมและอื่น ๆ สุภาษิตกล่าวว่าไม่มีการค้าขาย มีหลายเรื่องที่พ่อค้าเปิดเล่นลูกข้างทางกฎหมาย ดังนั้นจึงไม่สามารถเชื่อถือเนื้อหาของโฆษณาเหล่านี้ได้ทั้งหมด เพื่อเก็บหลักฐานและป้องกันไม่ให้อีกฝ่ายส่งมอบบ้านในอนาคตเกิดความไม่สอดคล้องกับโฆษณาซึ่งนําไปสู่การโกหกทั้งสองฝ่ายและสามารถรวบรวมโฆษณาต่าง ๆ ของนักพัฒนาได้และที่ตรงที่สุดคือการรับโบรชัวร์โฆษณาใบปลิวที่จุดขายของอีกฝ่ายและนามบัตรโทรศัพท์ของพนักงานขาย the privacy rama 9
เมื่อสื่อสารกับพนักงานขายของนักพัฒนา รวมถึงตัวแทนขายของบริษัทตัวแทน พยายามขอให้อีกฝ่ายตอบสําหรับเนื้อหาในโฆษณา และสื่อสารกับอีกฝ่ายเกี่ยวกับวัตถุประสงค์ ความต้องการ และความคาดหวังในการซื้อบ้านของตนเอง วิธีการสื่อสารไม่ จำกัด เฉพาะไซต์โทรศัพท์วีแชท QQ อีเมลและวิธีอื่น ๆ ที่สามารถบันทึกเนื้อหาการสื่อสารได้อย่างสะดวก
2. เมื่อไปที่สํานักงานขายของนักพัฒนาเพื่อตรวจสอบ ต้องระวังว่าอีกฝ่ายมีคุณสมบัติและใบอนุญาตที่เกี่ยวข้องหรือไม่ ตามข้อกําหนด บ้านสินค้าที่ขายล่วงหน้าจะต้องทํา "ใบรับรองห้าฉบับสมบูรณ์": (1) ใบสําคัญแสดงสิทธิการใช้ที่ดินของรัฐ (2) ใบอนุญาตการวางแผนงานก่อสร้าง (3) ใบอนุญาตการวางแผนที่ดินเพื่อการก่อสร้าง (4) ใบอนุญาตก่อสร้างงานก่อสร้าง (5) ใบอนุญาตการขายล่วงหน้าสำหรับบ้านสินค้า
เอกสารเหล่านี้มีความสําคัญมาก หากอีกฝ่ายไม่มีหรือไม่สมบูรณ์ ก็แสดงว่านักพัฒนาแอบขายบ้านผ่านหน่วยงานกํากับดูแล แม้ว่าทั้งสองฝ่ายจะลงนามในสัญญา แต่ในที่สุดจะถูกตัดสินว่าเป็นโมฆะและไม่คุ้มกับการสูญเสีย นักพัฒนาทั่วไปจะวางหลักฐานห้าประการข้างต้นไว้ในตําแหน่งที่โดดเด่นของสํานักงานขาย ในเวลานี้จําเป็นต้องถ่ายรูปให้ดี หากอีกฝ่ายไม่ได้วางไว้และขอให้อีกฝ่ายจัดหาในสถานที่ หากไม่สามารถให้ได้ก็แสดงว่าอสังหาริมทรัพย์นี้มีปัญหาและพิจารณาอย่างรอบคอบ
หลังจากเห็น "ใบรับรองห้าใบ" นี้ยังต้องสังเกตว่าข้อมูลข้างต้นสอดคล้องกันหรือไม่ ตรวจสอบว่าหน่วยก่อสร้าง ชื่อโครงการ พื้นที่ก่อสร้างสอดคล้องกันหรือไม่ โดยเฉพาะใบอนุญาตขายล่วงหน้าสําหรับบ้านสินค้าอาจปลอมแปลงได้
II. ข้อควรระวังในการลงนามในใบสมัคร
โดยเข้าใจว่า รู้สึกว่าผู้พัฒนามีเอกสารครบถ้วน และมั่นใจว่าบ้านที่เหมาะสมแล้ว ในเวลานี้นักพัฒนาจะขอลงนามในหนังสือจองซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ฉบับหนึ่ง หนังสือสมัครสมาชิกนี้เป็นสิ่งที่สําคัญมาก ข้อพิพาทมากกว่า 60% เกิดขึ้นจากสิ่งนี้
1. ก่อนลงนามในหนังสือจองซื้อ หากเป็นการกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน ต้องเข้าใจสถานะการให้สินเชื่อธนาคารของตนเองก่อน และตนเองมีคุณสมบัติตรงตามนโยบายท้องถิ่นในปัจจุบันหรือไม่ ทําไมต้องพูดถึงประเด็นนี้ใหม่ ในความเป็นจริง มีคนจํานวนมากที่ลงนามในใบสมัครและจ่ายเงินมัดจําแล้ว แต่พบว่าการรับจดหมายของตัวเองไม่เพียงพอหรือไม่ตรงตามเงื่อนไขของนโยบายและเงินกู้ล้มเหลว เมื่อหาผู้เปิดเช็คเอาท์ พวกเขาได้รับแจ้งว่าเงินมัดจําไม่สามารถคืนได้ อัตราความล้มเหลวของผู้ซื้อบ้านในกรณีนี้สูงมาก เว้นแต่จะคืนเงินมัดจําได้เมื่อพบสถานการณ์นี้ในข้อตกลงการสมัครสมาชิก หรือนโยบายระดับชาติมีการเปลี่ยนแปลงหลังจากลงนามในการสมัครสมาชิก (การเปลี่ยนแปลงสถานการณ์ทางกฎหมาย) ทําให้ตนเองไม่สามารถซื้อบ้านได้ แต่นักพัฒนาไม่ได้โง่และมักจะไม่คืนเงินมัดจําในทั้งสองกรณีตามที่ตกลงกันในการสมัครสมาชิก แบบนี้เป็นฝ่ายถูกกระทํามาก ดังนั้นต้องเข้าใจสถานะการให้เครดิตธนาคารและนโยบายท้องถิ่นก่อนลงนามในหนังสือสมัครสมาชิก
2. โดยทั่วไปจะต้องวางเงินมัดจำในขณะที่ลงนามในการสมัครสมาชิก เงินฝากทั่วไป 5,000 ถึง 20,000 หยวน ขึ้นอยู่กับราคาบ้าน สูงสุดต้องไม่เกิน 20% ของราคาบ้าน การจ่ายเงินมัดจําต้องใส่ใจ ให้อีกฝ่ายออกใบเสร็จรับเงินและใส่ใจกับคํา นักพัฒนาบางคนจะเขียน "เงินมัดจํา" เป็น "เงินมัดจํา" ภาษาจีนกลางอ่านแล้วเหมือนกัน ผลทางกฎหมายที่แท้จริงไม่เหมือนกัน เงินมัดจําในอดีตใช้กฎหมายค้ําประกันซึ่งโดยทั่วไปจะใช้เป็นหลักประกันการปฏิบัติตามสัญญาในการลงนามในสัญญาซื้อขายบ้านสินค้าโภคภัณฑ์ซึ่งหมายความว่าหากผู้ซื้อบ้านกลับมาไม่ต้องการบ้านในเวลานั้นและไม่คืนเงินมัดจํา ผู้เปิดจะไม่ขายบ้านโดยไม่มีเหตุผลหรือมีสถานการณ์ฉ้อโกงในเวลานั้นและคืนเงินมัดจําเป็นสองเท่า ในความเป็นจริง นักพัฒนามักจะไม่ขายบ้านให้กับผู้ซื้อ สถานการณ์การฉ้อโกงเช่นการปกปิดข้อเท็จจริงของการจํานองบ้าน การขายบ้านหนึ่งหลังสอง ฯลฯ สิ่งเหล่านี้ก็ค่อนข้างน้อย ดังนั้นสิ่งที่เสียเปรียบโดยพื้นฐานก็คือผู้ซื้อบ้าน บ้านไม่ได้รับ และสูญเสียเงินมัดจําหลายพันหรือหลายหมื่นหยวน แต่เงินมัดจําก็แตกต่างกัน โดยทั่วไปจะถือว่าเป็นการชําระเงินล่วงหน้า ไม่ว่าใครจะผิดนัดในอนาคต เงินมัดจําก็ต้องคืนให้กับผู้ซื้อบ้าน
สังเกตความแตกต่างระหว่างสองสิ่งนี้ ในความเป็นจริงเมื่อทั้งสองเขียนผิด ทั้งสองฝ่ายจะโกหกตามคําอธิบายที่เป็นประโยชน์ต่อตนเอง เป็น "เงินมัดจํา" หรือ "เงินมัดจํา" ต้องแยกแยะตามเนื้อหาของใบสมัครและความตั้งใจจริงและเข้าใจ
III. ข้อควรระวังในการลงนามในสัญญาซื้อขายบ้านสินค้า (ก่อนการขาย)
มาถึงขั้นตอนการลงนามในสัญญาซื้อขายบ้านสินค้าอย่างเป็นทางการ ข้อควรระวัง: วิธีการชำระเงิน, การชำระเงินครั้งเดียวหรือการผ่อนชำระเงินกู้, ความรับผิดสำหรับการชำระเงินล่าช้า; เงื่อนไขการส่งมอบคือความสำเร็จของบ้านสินค้าโภคภัณฑ์ผ่านการยอมรับของผู้ก่อสร้างผู้ออกแบบและผู้บังคับบัญชาของสี่ฝ่ายของการยอมรับที่มีคุณสมบัติหรือยังคงต้องการการกำกับดูแลคุณภาพในการออกแบบฟอร์มการยืนยันความสมบูรณ์ของการยอมรับหรือหลังจากการยอมรับที่มีคุณสมบัติแล้วยังต้องบรรลุการเข้าถึงน้ำและโครงสร้างพื้นฐานไฟฟ้าที่สมบูรณ์แบบสิ่งเหล่านี้สามารถตกลงกันได้มีสถานที่บางแห่งที่รัฐบาลบังคับให้ใช้หนึ่งปัญหาเฉพาะการวิเคราะห์ที่เฉพาะเจาะจง ความรับผิดชอบในการผิดนัดชําระหนี้ในการเลื่อนการส่งมอบบ้าน วิธีการจัดการข้อผิดพลาดของพื้นที่ ระยะเวลาของการจัดการโฉนดคือความรับผิดชอบของสํานักงานโฉนดที่เกินกําหนด มาตรฐานการตกแต่ง ฯลฯ สิ่งเหล่านี้ต้องให้ความสนใจเป็นพิเศษเพราะนักพัฒนาจะให้คุณลงนามในข้อตกลงเพิ่มเติมที่ยาวเหยียดซึ่งก็คือข้อตกลงเฉพาะสําหรับประเด็นเหล่านี้ซึ่งเป็นประโยชน์ต่อพวกเขา สัญญาทั่วไปบวกกับข้อตกลงเสริมจำนวนหน้าใหญ่กว่า 50 หน้าดูยากดังนั้นอย่าลืมใส่ใจ
หากพบว่าสัญญา ข้อตกลงเพิ่มเติมกับใบสมัครสมาชิกและการโฆษณาไม่สอดคล้องกัน คุณไม่ต้องการบ้านอีกแล้ว ในเวลานี้คุณสามารถใช้ความคิดเล็กน้อยและแกล้งทําเป็นเจรจากับนักพัฒนา พยายามอธิบายเนื้อหาที่ไม่สอดคล้องกันอย่างจริงจัง ด้วยเหตุผลที่ไม่สามารถสรุปได้ว่าทั้งสองฝ่ายไม่ได้เซ็นสัญญาสั่งซื้อบ้านและขอให้อีกฝ่ายคืนเงินมัดจํา
IV ข้อควรระวังสำหรับการปิด
1. เมื่อได้รับหนังสือแจ้งการปิดอาคารจากนักพัฒนา ต้องดูอย่างละเอียดว่าเวลาปิดอาคารสอดคล้องกับข้อตกลงในสัญญาหรือไม่ หากช้ากว่าเวลาที่ตกลงในสัญญา อีกฝ่ายสามารถขอให้รับผิดชอบต่อการผิดนัดส่งมอบบ้านที่ล่าช้าได้ ประการที่สองต้องดูว่าข้อมูลที่ขอให้ส่งในจดหมายแจ้งและเอกสารแนบของจดหมายแจ้งมีอะไรบ้าง เมื่อปิดเมื่อได้รับยกเว้นข้อมูลของตัวเองไม่สมบูรณ์ถูกอีกฝ่ายหาข้ออ้างเพื่อเลื่อนการส่งมอบ
2. การปิดอาคารในสถานที่ กําหนดให้อีกฝ่ายหนึ่งหนังสือสองหนังสือ (หนังสือประกันคุณภาพบ้านและคู่มือการใช้บ้าน) และเอกสารประกอบการยอมรับบ้านที่มีคุณสมบัติเหมาะสม หากอีกฝ่ายหนึ่งไม่สามารถให้ได้ สามารถปฏิเสธการปิดอาคารได้ และมีสิทธิ์ขอให้อีกฝ่ายหนึ่งรับผิดชอบต่อการละเมิดสัญญาในการส่งมอบที่ล่าช้า เมื่อเซ็นรับเอกสาร นักพัฒนาบางคนจะทําแบบฟอร์มล่วงหน้าและเขียนชื่อเอกสารที่เซ็นรับ จริง ๆ แล้วผู้ซื้อไม่ได้รับเอกสารเหล่านี้ ในเวลานี้อย่าเซ็นชื่อและไม่ต้องการให้คนอื่นเซ็นแทน ถ่ายรูปใต้สํารองเมื่อเหมาะสมเพื่อป้องกันไม่ให้อีกฝ่ายปลอมแปลง
3. เมื่อตรวจสอบบ้าน ต้องสังเกตอย่างรอบคอบว่าบ้านมีปัญหาด้านคุณภาพหรือไม่ เช่น ผนังฉาบปูนไม่สม่ำเสมอ กลองเปล่า รอยแตก ข้อต่อไฟฟ้าพลังน้ำ น้ำรั่วซึม ฯลฯ และบันทึกปัญหาเหล่านี้ในแบบฟอร์มส่งมอบบ้าน ขอให้อีกฝ่ายแก้ไขแล้วปิดอาคาร กระบวนการนี้ต้องกล้องตลอดกระบวนการ บันทึกปัญหาที่มีอยู่ในแต่ละที่ ดีที่สุดคือการบันทึกวิดีโอในเวลาเดียวกัน เพราะขั้นตอนนี้มีปัญหาง่ายที่สุด เมื่อนักพัฒนาละเลยที่จะแก้ไขหรือมีปัญหาด้านคุณภาพที่ร้ายแรงจริง ๆ อีกฝ่ายสามารถตรวจสอบความรับผิดชอบหรือยกเลิกสัญญา ขอคืนเงินซื้อบ้านและรับผิดชอบในการผิดนัด
ปัญหาที่เกิดจากการตรวจสอบบ้านจะทําให้เกิดข้อพิพาทได้ง่ายที่สุด อย่างไรก็ตามเจ้าของทํางานอย่างหนักเพื่อให้เงินจํานวนมาก แต่อาคารที่ได้รับมีปัญหานั้นและทุกคนจะไม่พอใจ แต่ไม่พอใจเลย ถ้าเป็นปัญหาข้อบกพร่องด้านคุณภาพบ้านจริง ๆ ไม่ถึงผลกระทบที่ร้ายแรงต่อที่อยู่อาศัย เช่น น้ํารั่ว ผนังแตกเกินไป ความสูงของบ้านไม่เป็นไปตามข้อตกลงในสัญญาและสถานการณ์อื่น ๆ จากประสบการณ์ของคดีที่ฉันจัดการก่อนหน้านี้ นักพัฒนามีหน้าที่ซ่อมแซม มาตรฐานการบํารุงรักษาจะดําเนินการตามข้อตกลงของสัญญา หากอีกฝ่ายได้แก้ไขแล้ว ผู้ซื้อยังไม่พอใจ ยังสามารถเจรจาแก้ไขต่อไปได้ แต่ไม่สามารถปฏิเสธการปิดอาคารหลายครั้งด้วยสิ่งนี้ ทําให้บ้านไม่มีการส่งมอบ แม้แต่ศาลฟ้องร้องก็จะไม่ตัดสินว่านักพัฒนาเลื่อนการส่งมอบอาคารออกไป ทุกอย่างหยุดได้เถอะ